班长这两年多陆陆续续写了几百个楼盘的踩盘文章，有新房也有二手房，但其中二手房会多很多，主要是新房数量太少，往往“无盘”可踩。

而踩盘的二手房小区也包含了安置房、普通刚需小区、改善盘和豪宅，其中品质有高有低，也有很多感触，今年和大家浅浅的聊聊这个话题。

一：物业非常的重要，尤其原配物业更重要

(资料图片)

班长之前写踩盘文章会经常提到“买房一阵子，物业一辈子”这句话，现实情况也的确如此，一个好的物业对于房产的保值增值起到至关重要的作用，同地段可能价差数千元一平。毕竟交付时绿化、公区再美观，如果没有持续的清洁、修剪、维护，短则数月、长则三五年，就判若两“区”了。

踩盘这么多小区，对这点也是感触最深，不少小区交付的底子很好，但就是因为后期缺乏维护，最后精装变毛坯，而精装和毛坯显然不会一个价格，像绿城玫瑰园交付多年依然能房价高企，物业绝对是其中最重要的一环。

一个优秀的物业，不仅仅是做打扫卫生、维持秩序等基础工作，还会对小区的品质进行持续的升级，比如现今不少楼盘都流行电动门，有早年小区的物业就把所有楼栋的手拉入户门换成电动的，也有小区会对绿化、道路进行调整更换、增加美观度和实用性，如此种种，不一而足。

但很多时候全怪物业也是冤枉，因为破坏的速度总会比维护的速度要快、成本要低，所以在“买房一阵子，物业一辈子”后“千金买房，万金买邻”也是非常重要的，要有一个观念是：小家之外的小区也是大家，建立美好家园是需要业主和物业共同努力的。

比如早期楼盘因为车位配比不足，如果入住率高，就会产生停车难和乱停乱放的问题，这考验物业管理水平，也考验住户的自觉性，完全依靠物业并不现实，物业毕竟是服务于业主的，强硬处理可能还会造成舆论压力和激化矛盾。

当然了，一个好的物业可以有多种表现形式，但大多有个共同点：贵！我们要判断一个物业的好坏，可以从保安的年龄、楼管的多寡、卫生的好坏等等多方面来衡量，但是这些都需要高工资，也就是物业费的支撑。

所以，我们经常会在网上看到一些小区频繁更换物业，但大多数都是以失败结尾，往往还越换越差，有前期遗留问题过多、物业费缴纳比例低、期望过高等原因，但也离不开物业费这个关键，也就是上面说的好物业贵。

这样一来楼盘的原配物业就很重要了，我们会发现有些品牌房企开发的楼盘用的自家物业，执行的早期收费标准，虽然如今各项成本增加厚，但依然做的很好，这主要是开发商会给自家物业公司补贴的缘故。

总的来看合肥的商品房发展历史并不长，如同近两年才重视楼盘品质和出现越来越多的品质楼盘一样，物业也是相同逻辑，越来越多的购房者开始重新审视物业的作用、要求，也愿意支付更高的物业费来换取更好的服务。

二：业主对于小区的维护和宣传意识

在楼市里，新房有开发商来进行宣传、推广，让更多人知道自家的楼盘，但是到了二手房市场，一是没有了开发商的宣传，二是面临的竞品也多，想在数千个小区中脱颖而出，是件难事。

所以很多小区的业主会有意识的宣传自家小区，以班长踩盘为例，选择哪些楼盘大多是随机的，会有不少楼盘的业主来投稿小区美景或者邀请班长去踩盘，把小区展现给更多人知道。这里也欢迎大家多多投稿！

而且往往这些小区的业主也会深入参与到小区的管理当中，对小区内发现的和需要解决的问题及时反馈给物业处理、解决，也往往会以比较理性的方式与物业来进行友好沟通。

比如班长如果和业主相约踩盘，如果中途发现一些突出问题，业主往往会当时就打电话给物业反馈，这也是前面说到的建立美好家园是需要业主和物业共同努力。当然，这也是建立的双方都是友好、理性的基础上的。

三：电动车乱停放问题大多存在

关于非机动车乱停放这个问题，其实不止是刚需楼盘，在不少改善楼盘也会出现这个问题，只不过刚需盘因为密度高、车辆多，而改善盘容积率低、车辆少，所以直观看起来改善盘会相对较好，其实只有人车完全分流（包括非机动车）的楼盘才能很好的解决这个问题。

四：如今新建小区的品质越发的好

如今新交付楼盘的品质较前期有着明显的提升，这点班长在踩盘有非常直观的感受，早期的大白墙电梯间、毛坯地下车库、简陋的大门等等，非常普遍。

但在如今的新房越来越少被看到，取而代之的是气派的大门、考究的公区、精致的外立面等等，还有合理的户型，随着竞品质的普及，后期的楼盘品质更加值得期待，带来的也是全方位的提升。

五：相比较房子，车位往往很难卖

目前市场上除了极少数满足改善盘、入住率高、车位配比低的楼盘，车位可以得到一个好的升值外，其他绝大部分都是一个消费品，交付10年以上还有车位在售的楼盘并不少见。而新交付楼盘，因为车位配比高、入住率低，车位的销售情况往往不如人意，打折促销成为常态。

临时想到写这篇文章，脑海中也盘旋着很多想法，可是到写的时候却只想起来这几点，今天就先写到这里，改天班长好好梳理一下，再详细和大家聊一聊这个话题。